จํา น อง บ้าน และ ที่ดิน

จํา น อง บ้าน และ ที่ดิน

จํา น อง บ้าน และ ที่ดิน การจำนำเป็นการที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” ได้ทำนำอสังหาริมทรัพย์ของตนเอง ดังเช่น ที่ดินหรือทรัพย์สินที่ข้อบังคับอนุญาตให้จำนองได้ ไปลงทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งที่ดินหรือทรัพย์สินดังที่กล่าวมาข้างต้นนั้นให้แก่ผู้รับจำนำ

คำสัญญาจำนำ เป็นยังไง ?จำนำเป็นข้อตกลงกู้ยืมประเภทหนึ่ง ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ (เช่น โฉนดที่ดิน,บ้าน,โรงเรือน,สิ่งก่อสร้าง ฯลฯ) โดยสัญญา จำนอง นี้จำเป็นจะต้องไปทำต่อหน้าข้าราชการกรมที่ดิน เท่านั้นการทำข้อตกลง จำนอง

1. ข้อตกลง จำนอง จำเป็นต้องไม่มีการโอนเงิน จะเป็นแค่การนำโฉนดที่ดินนั้นไปขึ้นทะเบียนเพื่อยี่ห้อไว้เป็นประกัน ต่อหน้าข้าราชการ ณ กรมที่ดินเพียงแค่นั้น

2. ในคำสัญญา จำนำ จำเป็นจะต้องระบุชัดเจนว่า ผู้จำนอง กระทำการกู้ยืมเป็นวงเงินจำนวนเงินเยอะแค่ไหน รวมทั้งทรัพย์สินที่นำมา จำนำ เป็นยังไง ไม่เช่นนั้น สัญญาจะไม่สมบูรณ์

3. กรณีที่ ผู้จำนอง(ผู้ขอกู้เงิน) กำเนิดผิดสัญญา ไม่อาจจะใช้หนี้ใช้สินได้ ผู้รับจำนำ ก็ไม่อาจจะยึดทรัพย์ตามกฎหมายได้โดยทันที เพราะเหตุว่าเงินทองนั้นยังเป็นเจ้าของของลูกหนี้อยู่ ควรมีกรรมวิธีฟ้องร้องโดยชอบด้วยกฎหมาย ให้ศาลบังคับให้ลูกหนี้

นำที่ดินนี้ไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ ซึ่งจะเป็นในลักษณะเดียวกันกับที่ สถาบันการเงินฟ้องลูกหนี้อายุความสัญญาจำนองข้อตกลงจำนำ ในความเป็นจริงแล้วไม่มีอายุความ แต่ว่าจะมีการกำหนดช่วงเวลาจ่ายหนี้

รวมทั้งถ้าเกิดมีการผิดชำระแค่นั้น ตัวอย่าง ดังเช่น ในคำสัญญาจะมีการระบุเอาไว้ว่า นายสมชาย ได้รับจำนองที่ดินไว้กับ นางสมหญิง กำหนดเวลารับจ่ายเป็น 1 ปี ถ้าไม่จ่ายตามกำหนดจะคิดดอกเบี้ยพอๆกับการยืมเงิน (15% ต่อปี) ซึ่งเจ้าหนี้

สามารถทำเก็บดอกภายหลังเวลาผิดนัดจ่ายได้นาน 5 ปีแต่ว่าหากเจ้าหนี้มิได้รับการจ่าย เจ้าหนี้จะสามารถทำฟ้องให้ชำระหนี้ที่ค้างตามกฎหมาย รวมกับดอกที่ค้างเดิม และดอกเบี้ยตามช่วงเวลาที่ผิดนัด หรือถ้าลูกหนี้ไม่สามารถที่จะใช้หนี้ได้ จะมีการ บังคับจำนำ เพื่อนำที่ดินนั้นไปขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชดเชยทรัพย์สินที่ใช้จำนอง มีอะไรบ้าง

1. อสังหาริมทรัพย์ทุกจำพวก ยกตัวอย่างเช่น โฉนดที่ดิน,บ้าน,โรงเรือน,สิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น

2. สังหาริมทรัพย์ บางประเภท อาทิเช่น เรือ มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป, แพ, สัตว์ยานพาหนะ แล้วก็สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งข้อบังคับถ้าเกิดบัญญัติไว้ให้ลงทะเบียนเฉพาะการสังหาริมทรัพย์ โดยปกติจำนำไม่ได้ ดังเช่นว่า รถยนต์,ทองคำ,นาฬิกา เป็นต้น

การ จำนำ เหมาะสมกับใครการ จำนอง จะเหมาะสำหรับ ผู้ที่อยากกู้ยืมเงินที่อนุมัติเงินเร็ว และไม่อยากที่จะขายบ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆโดยธรรมดาแล้ว จะได้วงเงินโดยประมาณ 10-30% ของราคาประเมินแค่นั้น ซึ่งแม้ถ้าเกิดท่านอยากวงเงินที่มากกว่านี้ อาจจะควรเป็นสัญญากู้เงิน อีกชนิดหนึ่ง ที่เรียกกันว่า “สัญญาขายฝาก”

การจำนำ เพื่อเป็นการรับรองการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนำนั้น มีอยู่ด้วยกันหลายกรณีนั้นก็คือ

1.การจำนำ สินทรัพย์ของตัวเองเพื่อเป็นการรับรองการจ่ายชำระหนี้ของตัวเองดังเช่น นาย A ได้กู้ยืมเงินจากนาย B 1 แสนบาท โดยนาย A นำที่ดินซึ่งเป็นของตนเองไปขึ้นทะเบียนจำนำต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการประกันการจ่ายชำระหนี้เงินกู้ยืมของนาย A เอง

2.การจำนอง เพื่อเป็นการรับรองการจ่ายและชำระหนี้ของบุคคลอื่นเป็นต้นว่า นาย A ได้กู้เงินจากนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 แสนบาท โดยนาย C ได้นำที่ดินของตัวเองไปจดทะเบียนจำนำต่อพนักงานข้าราชการ เพื่อเป็นประกันการชำระหนี้ที่นาย A ได้กู้ไปจากนาย Bสินทรัพย์ที่อาจใช้ในการจำนำได้ แบ่งได้เป็น 2 ชนิดใหญ่ได้ 2 ชนิด เป็น

1.อสังหาริมทรัพย์ อาทิเช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกจำพวกอันติดอยู่ที่ที่ดินนั้น

2.สังหาริมทรัพย์ ที่จำนำได้ เป็น

2.1)เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป

2.2)แพ

2.3)สัตว์พาหนะ

2.4)สังหาริมทรัพย์อื่นๆซึ่งกฎหมายได้ข้อบังคับให้ลงทะเบียนจำนองได้เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่เป็นต้นหลักเกณฑ์ใน การจำนอง

1.ผู้จำนองต้องเป็นผู้ครอบครองบาปสิทธิในทรัพย์สมบัติที่จะจำนอง

2.สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือรวมทั้งนำไปลงบัญชีต่อบุคลากรข้าราชการ ไม่เช่นนั้นข้อตกลงจำนำจะเป็นโมฆะ ไม่เป็นผลผูกพันแก่คู่สัญญาอะไร สำหรับการกู้ยืมเงินนั้นมีอยู่เสมอ ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตัวเองไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉยๆเพื่อเป็นหลักประกันในการใช้หนี้ใช้สิน

โดยไม่มีวิธีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปขึ้นทะเบียนต่อบุคลากรเจ้าหน้าที่ ในกรณีนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาไม่ได้มีสิทธิใดๆในที่ดินตามโฉนดอะไร ได้แค่เพียงกระดาษโฉนดเอาไว้ภายในครองเพียงแค่นั้น

ด้วยเหตุผลดังกล่าว ถ้าเกิดผู้ให้กู้มุ่งหมายที่จะให้เป็นการจำนำโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว จำเป็นจะต้องทำเป็นหนังสือและนำไปลงทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการ

3.จำต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานข้าราชการที่มีอำนาจรับลงทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าวอีกนัยหนึ่ง

3.1)ที่ดินที่มีโฉนดจำต้องนำไปลงบัญชีที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจ.กรุงเทพฯ (สาขา) หรือที่ทำการที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นจะต้องอยู่ในเขตอำนาจ

3.2)ที่ดินที่ไม่มีโฉนด เช่นที่ดิน นางสาว 3 ต้องไปลงทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ

3.3)การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งก่อสร้างไม่รวมที่ดินจำต้องไปลงทะเบียนจำนองที่อำเภอ

3.4)การจำนำสัตว์พาหนะ หรือแพ จะต้องไปขึ้นทะเบียนที่อำเภอ

3.5)การจำนำเรือจะต้องไปขึ้นทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า

3.6)การเขียนทะเบียนเครื่องจักรจำเป็นต้องไปจดทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

การต่อสัญญาขายฝากเรื่องของการต่อสัญญาขายฝาก

เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่คุณควรศึกษาให้ดี ด้วยเหตุว่ามีหลายคราวที่คนขายฝากไม่อาจจะจ่ายได้ตรงตามกำหนด ทำให้สูญเสียเงินทองของตัวเองไป และก็สำหรับบางคนยังไม่มีเงินชำระเมื่อถึงเวลาเวลาแล้วก็อยากที่จะต่อสัญญาขายฝาก

แต่ว่าท้ายที่สุดแล้วทางผู้รับขายฝากกลับไม่ต่อสัญญาให้ แล้วเหตุผลที่ไม่ต่อสัญญาขายฝากเป็นยังไง การขายฝากหมายถึงการทำนิติกรรมการค้าขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกรรมสิทธิ์ในเงินจะเป็นของผู้รับซื้อฝากในทันที

แม้กระนั้นเปิดโอกาสให้คนที่ขายนำเงินมาไถ่คืนเงินทองของตัวเองได้ในช่วงเวลาที่กำหนด แต่ว่าเมื่อถึงคราวที่จำเป็นต้องชำระเกิดมีปัญหาอะไรบางอย่างทำให้ไม่อาจจะจ่ายเงินได้ตามที่ได้มีการกำหนด แม้กระนั้นปรารถนาการต่อสัญญาขายฝาก

โดยเหตุผลหลักๆคือ ผู้รับขายฝากไม่ต้องการที่จะอยากทำรับขายฝาก รวมทั้งเห็นช่องทางการลงทุนอื่นๆที่น่าสนใจมากกว่า หรือบางทีอาจเกิดเหตุบางอย่าง อาทิเช่น อยากใช้เงินด่วน การลงทุนเป็นก้อนจมนาน หรือความไม่รู้เรื่องในเรื่องเกี่ยวกับการขายฝาก

และการแก้ไขปัญหาของผู้ที่ขายฝาก คือ ต้องหาเงินมาไถ่คืนทั้งๆที่ยังไมพร้อม รวมทั้งต้องหานักลงทุนคนใหม่ที่จะมารักข้อตกลงการขายฝากต่อ รวมทั้งยังจำเป็นต้องเจอกับค่าธรรมเนียมที่จำต้องไปต่อสัญญากับคนใหม่ และไถ่ถอนออกมาจากคนเก่า

ซึ่งอาจจะต้องใช้เงินถึง 13-15% ของราคาซื้อฝากที่ไม่ต่ำลงยิ่งกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน ฯลฯ ด้วยเหตุผลดังกล่าวการต่อสัญญาขายฝากจึงขึ้นกับผู้รับขายฝากมากกว่า ถ้าเขาไม่พร้อมหรือมีเหตุผลอะไรบางอย่างเขาก็ไม่ต่อสัญญาให้กับคุณ คุณจึงต้องคิดให้รอบครอบก่อนจะขายฝากอสังหาริมทรัพย์

ข้อดีของการขายฝากมีอะไรบ้าง?

– ในการขายฝากถ้าเกิดเราไม่สามารถกระทำไถ่ถอนได้ภายในเวลาที่ระบุพวกเราจะสามารถกระทำตกลงกับผู้ซื้อเพื่อขอขยายเวลาได้นานถึง 10 ปีเลยทีเดียว

– เราสามารถมั่นใจได้ว่าสินทรัพย์ของเราจะได้รับความคุ้มครองป้องกันตามกฎหมายอย่างแน่แท้ เพราะเหตุว่าวิธีขายฝากเป็นการปฏิบัติภายใต้กฎหมายอยู่แล้ว โดยมีการลงบัญชีอีกทั้งกับสังหาริมทรัพย์แล้วก็อสังหาริมทรัพย์

– และจุดเด่นอีกประการของการขายฝากก็คือ ข้อบังคับได้กำหนดไว้แล้วว่าจำนวนเงินสินไถ่นั้นจะสูงยิ่งกว่าราคาของแนวทางการขายฝากรวมกับผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 มิได้

สังหาริมทรัพย์ปกติก็ขายฝากได้ สำหรับในเรื่องเกี่ยวกับการขายฝากนั้นหากว่าไม่ว่าใครที่ได้ลองเข้าไปอ่านในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ดีๆนั้นก็บางครั้งก็อาจจะมีความคิดเห็นว่า เพราะอะไรตัวบทมาตราในประเด็นนี้นั้นมีจำนวนน้อยจังเย

แม้กระนั้นทั้งนี้ทั้งนั้นถ้าหากว่าอ่านจนถึงครบถ้วนและก็จะมีความเห็นว่า มีการนำเอาบทบังคับของการค้าขายธรรมดามาใช้เพื่อสำหรับการแปลความเรื่องของผลของสัญญาที่ได้ทำขึ้นนั่นเอง ได้แก่ ถ้าว่าเป็น การขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดปกติ

นั้น เราก็จำเป็นที่จะต้องมาดูกันก่อนว่า การสัญญาขายฝากคือสัญญาซื้อขายแบบอย่างหนึ่งที่กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อ แล้วก็คนขายสามารถไถ่สินทรัพย์นั้นคืนได้ ดังนั้นแล้วเมื่อ แนวทางการขายฝากสังหาริมทรัพย์จำพวกปกติ เป็นแบบหนึ่งของสัญญาซื้อขาย

ด้วยเหตุนี้ แนวทางการขายสังหาริมทรัพย์ประเภทปกติ ที่แพงตั้งแต่ 20,000 ยาทขึ้นไปนั้นต้องมีการทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อข้างคนรับผิดเป็นหลัก หรือได้มีการวางประจำหรือชำระหนี้บางส่วนแล้วจึงจะฟ้องศาลกันได้โดยชอบด้วยกฎหมายนั่นเอง

แต่หากว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้นก็ควรมีการไปลงบัญชีกับพนักงานข้าราชการด้วย ด้วยเหตุดังกล่าวนี่เป็นความต่างสิ่งแรกที่เราต้องเอาใจใส่ มิฉะนั้นแล้วเราจะมิได้รับความรถ้มครองตามนั่นเอง

ส่วนใครกันแน่ที่ยังแยกไม่ออกระหว่างสังหาริมทรัพย์ปกติหับสังหาริมทรัพย์พิเศษนั้นต่างกันยังไง พวกเราก็ขอบอกไว้เลยว่า สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษนั้นจะมีแค่เรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ และก็สัตว์พาหนะเพียงแค่นั้น ด้วยเหตุนั้นแล้วนอกจากนี้ที่ถูกแยกออกมาจากอสังหาริมทรัพย์นั้นจะหลายเป็นสังหาริมทรัพย์ประเภทธรรมดาโน่นคราว

แนวทางบังคับจำนำผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกเล่าไปยังลูกหนี้ว่าให้ใช้หนี้ภายในช่วงเวลาอัน ควร ซึ่งธรรมดาจะใช้เวลาราวๆ 30 วัน แม้ลูกหนี้ไม่จ่ายและชำระหนี้คืนภายในตั้งเวลาดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นแล้ว ผู้รับจำนำจะใช้สิทธิบังคับจำนำ

ถ้าเกิดถึงกำหนดนัดหมายแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระ ผู้รับจำนำจำเป็นต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อให้ลูกหนี้กระทำการชำระหนี้ แม้ไม่จ่ายหนี้ ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาสมบัติพัสถานที่จำนำนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาใช้หนี้ใช้สินของ ตน

หรือขอให้ศาลสั่งให้สมบัติพัสถานที่จำนองนั้นหลุดเป็นบาปสิทธิของตัวเองถ้าเข้า ข้อจำกัดที่ข้อบังคับกำหนดไว้จะมองเห็นได้ว่าข้อบังคับ บังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนำจึงควรฟ้องร้องต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดิน ออกขายทอดตลาดเองมิได้

และก็ควรจะมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องร้องคดีโดยไม่มีการ บอกกล่าวทวงถามก่อนมิได้การบังคับจำนองนี้จะไม่คำนึงเลยว่าเวลาที่มีการบังคับจำนำนั้น ทรัพย์สินที่จำเลยอยู่ในความครอบครองของคนใดกันแน่

หรือลูกหนี้ได้โอนบาปสิทธิไปยังคนอื่นกี่ทอดแล้วก็ตาม สิทธิจำนองย่อมติดตามตัวเงินทองที่จำนองไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนองก็ติดตามไปด้วยหนี้ที่หมดอายุความไปแล้วจะก่อให้เกิดผลเสียถึงการจำนำหรือเปล่า ???

หากว่าหนี้ที่เป็นประกันนั้นจะเกินอายุความและก็ตาม ผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะบังคับจำนำเอาเงินที่จำนองได้ ด้วยเหตุผลดังกล่าว จึงไม่เป็นผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนำในทรัพย์สินที่จำนำแต่อย่างใด แม้กระนั้นจะบังคับดอกที่ค้างชำระสำหรับในการจำนำเกินกว่า 5 ปี

มิได้ (ป.พ.พ. มาตรา 745)โดยเหตุนั้น จะมองเห็นได้ว่าการจำนองเป็นประกันการใช้หนี้อย่างแท้จริง โดยเหตุนี้ถ้าเกิดเจ้าหนี้หวังที่จะได้รับจ่ายหนี้คืนแล้ว เจ้าหนี้ควรต้องให้ลูกหนี้นำสินทรัพย์มาจำนองเป็นประกันการชำระหนี้ด้วยการจ่ายชำระหนี้จำนองการจ่ายชำระหนี้จำนองทั้งหมด

หรือแต่ว่าบางส่วนก็ดีแล้ว การหยุดหนี้สินจำนำไม่ว่าในกรณีใดๆก็ตามดีแล้วความเคลื่อนไหวปรับปรุงแก้ไขข้อตกลงในการจำนองก็ดีแล้ว กฎหมายบังคับให้ไปลงทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้น แล้วจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกไม่ได้

กลับสู่หน้าหลัก