Fri. Sep 30th, 2022

รับจํานองที่ดิน

รับจํานองที่ดิน

รับจํานองที่ดิน การที่จำเลยจดทะเบียนจำนองที่ดินทะเลาะไว้แก่โจทก์นั้น แท้จริงแล้วเป็นการจำนองประกันหนี้ที่จำเลยมีต่อ ล. โจทก์ผู้รับจำนำก็เลยมิได้เป็นเจ้าหนี้ในมูลหนี้ที่จำเลยจำนองที่ดินเป็นประกัน คำสัญญาจำนองก็เลยไม่มีมูลหนี้ที่เชลยจำต้องยอมรับผิดต่อโจทก์ โจทก์ก็เลยบังคับจำนำแก่จำเลยไม่ได้การที่เชลยนำสืบพยานบุคคลว่า การจำนำที่ดินตามหนังสือสัญญาจำนำที่ดินเป็นการจำนำเพื่อเป็นประกันหนี้เงินต้นที่เชลยได้รับมาปล่อยกู้จาก ลิตร และก็ดอกเบี้ยที่ลูกหนี้ติดหนี้รวมกัน แล้วก็ใช้ชื่อโจทก์เป็นผู้รับจำนอง

รับจํานองที่ดิน

เชลยไม่ได้เป็นหนี้โจทก์ตามฟ้องเป็นการนำสืบเพื่ออธิบายถึงที่มาของหนี้ตามข้อตกลงจำนองว่าไม่สมบูรณ์ด้วยเหตุว่าไม่มีมูลหนี้ต่อกัน ก็เลยไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแนวทางไตร่ตรองความแพ่ง มาตรา 94 วรรคด้านหลังหาใช่เป็นการนำสืบว่าเชลยไม่ได้รับเงินตามเอกสารดังกล่าวมาแล้วข้างต้นไม่ เชลยย่อมมีสิทธินำสืบได้สรุป ผู้รับจำนองควรจะเป็นเจ้าหนี้

เนื่องมาจาก มาตรา 702 ใช้คำว่า ยี่ห้อไว้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้รับจำนำ เป็นประกันการชำระหนี้ โดยเหตุนั้น การจำนำเป็นการจดทะเบียนเพื่อประกันการชำระหนี้ต่อเจ้าหนี้ ถ้าเกิดไปจำนองต่อบุคคลอื่น ซึ่งมิใช่เจ้าหนี้ การจำนองนั้นไม่มีผลบังคับ

ถ้าหากจะเอ่ยถึงการซื้อบ้านสักหนึ่งหลัง เพื่อเป็นที่พักที่อาศัย ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยก็คงไม่อยากประสบพบเจอกับปัญหากับเรื่องการอาศัยที่จะมารบกวนจิตใจในการมองหาบ้านในฝัน แต่ด้วยปัญหานั้นบางครั้งมันก็อาจไม่เลือกในตอนที่จะเกิดขึ้นก็เลยทำให้ทุกคนบางทีอาจจำเป็นต้องเตรียมรับมือกับเหตุไม่คาดคิด เช่นเดียวกับ การซื้อขายบ้านที่อาจจะติดปัญหาจากฝ่ายขายอย่างที่เรากำลังจะกล่าวถึงเป็น การติดจำนองแบงค์ ทำให้บางทีอาจจำเป็นต้องเพิ่มขั้นตอนจากการซื้อขายธรรมดา

เพื่อขจัดปัญหารวมทั้งสามารถตกลงกันได้ทั้งสองฝ่าย ซึ่งเนื้อหานี้จะพูดถึงการค้าขายบ้านในเรื่องที่ติดจำนำแบงค์ว่าควรทำยังไงการซื้อขายบ้านที่ติดจำนำธนาคารนั้น จะเริ่มต้นขึ้นเมื่อทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงราคาได้เรียบร้อย และก็เข้าสู่กรรมวิธีการจัดแจงข้อตกลง ซึ่งคนซื้อควรต้องเจาะจงในข้อตกลงให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น เรื่องค่าครองชีพการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าเงินมัดจำ ระยะเวลาที่จะให้ผู้บริโภคดำเนินการยื่นกู้ธนาคาร หรือระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงเลขที่โฉนดที่จะซื้อขายแลกเปลี่ยน รวมถึงสิ่งก่อสร้างที่ควรจำเป็นต้องเจาะจงอย่างละเอียด ซึ่งมีลำดับต่อไปนี้คนขายจัดเตรียมเอกสารโฉนด เพื่อให้ผู้ซื้อนำไปประกอบเอกสารสำหรับเพื่อการทำธุรกรรมเพื่อยื่นกู้ต่อแบงค์เมื่อธนาคารได้รับเรื่องรวมทั้งเอกสารครบถ้วนสมบูรณ์จากผู้ซื้อแล้ว

ธนาคารจะกระทำนัดเจ้าของบ้านเพื่อเปิดบ้าน และไปสู่การวัดราคาบ้านที่ต้องการจะซื้อขายแลกเปลี่ยนกรรมวิธีถัดมา คนซื้อจำต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากแบงค์ก่อน ซึ่งหลังจากเสร็จสิ้นและได้รับอนุมัติเป็นระเบียบเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อรวมทั้งแบงค์จะนัดหมายวันกับผู้ขาย เพื่อเข้าสู่ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ิดิน โดยที่เจ้าหน้าที่ธนาคารจะนัดให้คนซื้อไปเซ็นเอกสารการันตีการกู้ยืมสินเชื่อบ้าน ซึ่งจะมีค่าขนบธรรมเนียมประเพณีอากรแสตมป์

แล้วก็ค่าภาษีอากรเมื่อผู้ซื้อกระทำนัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์กับคนขายแล้ว คนขายมีบทบาทติดต่อแบงค์เจ้าของสินเชื่อเดิม เพื่อแจ้งประเด็นการซื้อขายแลกเปลี่ยนแล้วก็ปิดยอดหนี้ โดยแจ้งวันโอนบาปสิทธ์กับทางธนาคารผู้ครอบครองสินเชื่อเดิม เพื่อที่ทางธนาคารจะได้คำนวณยอดหนี้หลงเหลืออยู่ ขั้นตอนนี้คนขายสามารถแจ้งกับทางธนาคารของคนซื้อได้เพื่อตีเช็คให้กับแบงค์เจ้าของสินเชื่อเดิมเยอะแค่ไหน และเป็นของผู้ขายเยอะแค่ไหน

(กรณีราคาขายมีส่วนต่างจากราคาหนี้สินเหลืออยู่)เมื่อสามารถตกลงรายละเอียดขั้นตอนกับทางแบงค์เรียบร้อย ผู้ขายและก็ผู้บริโภคต้องไปทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน รวมทั้งเตรียมค่าครองชีพในวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ลงลายลักษณ์อักษร โดยมีค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้ค่าธรรมเนียมการโอน = 2% ของราคาประเมินราชการค่าอากรดวงตราไปรษณียากร = จำนวนร้อยละ 0.5% ของราคาค้าขาย (นอกจากแม้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว)ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ = 3.3% ของราคาค้าขาย

โดยมีข้องดเว้นที่จะไม่ต้องเสียเป็น ครองสินทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านข้างหลังนั้น ไม่ว่าจะเป็นผู้อาศัย หรือเจ้าของบ้านนานเกิน 1 ปี โดยนับย้อนไปจากวันขายขั้นตอนสุดท้าย วันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน แบงค์ผู้ครอบครองสินเชื่อเดิม

รวมทั้งแบงค์ของผู้ซื้อจะทำขั้นตอน “ปราศจากจำนำ” และจึงทำเรื่อง “ค้าขายโอนกรรมสิทธิ์” ให้กับคนซื้อ เมื่อขั้นตอนนี้เป็นระเบียบเรียบร้อยทางธนาคารจะจ่ายเช็คให้กับแบงค์เจ้าของสินเชื่อเดิมและผู้ขาย โดยที่ผู้ซื้อจะได้รับโฉนด ซึ่งผู้ซื้อควรจะตรวจตรารายละเอียดทั้งสิ้นของเอกสาร ชื่อ สกุล และก็ เลขที่โฉนด ก็เป็นอันเรียบร้อย

ข้างหลังกระทรวงมหาดไทยออกประกาศกระทรวงมหาดไทย

ระบุวันที่ 1 ก.พ. 2564 รวม 2 ฉบับ กำหนดให้ผ่อนผันค่าธรรมเนียมการเขียนทะเบียนโอน แล้วก็จดทะเบียนจำนำเหลือจำนวนร้อยละ 0.01 สำหรับกรณีการโอนและการจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่ดินพร้อมตึกที่พักที่อาศัยชนิด บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารการค้าขาย จากผู้แบ่งสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือที่ปฏิบัติการจัดสรรที่ดินโดยทางการ

หรือหน่วยงานของรัฐบาล ราคาค้าขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนำไม่เกิน 3 ล้านบาทและก็กรณีการโอนและการจำนองห้องชุดในคอนโดมิเนียม จากผู้ประกอบกิจการที่ขอลงทะเบียนห้องชุด ราคาค้าขายไม่เกิน 3 ล้านบาท และก็วงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยให้ส่งผลตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา หรือวันที่ 3 เดือนกุมภาพันธ์ 2564 ถึงวันที่ 31 เดือนธันวาคม 2564 ตามความเห็นชอบคณะรัฐมนตรี ตอนวันที่ 26 เดือนมกราคม 2564 กรมที่ดินได้วางแนวปฏิบัติสำหรับในการ

ปฏิบัติงานตามแนวนโยบายดังกล่าวมาแล้วข้างต้น ดังนี้

1.ความตั้งใจเพื่อช่วยเหลือรวมทั้งทุเลาภาระหน้าที่ให้แก่พสกนิกรที่ต้องการมีที่อยู่ที่อาศัยเป็นของตนเอง รวมทั้งช่วยรักษากิจกรรมทางเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ และก็ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในเหตุการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อเชื้อไวรัสวัวโรน่า 2019

2.การบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป (เมื่อวันที่ 3 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2564) ถึงวันที่ 31 เดือนธันวาคม พ.ศ. 2564

3.หลักเกณฑ์ผู้ขาย

(1) ผู้จัดการที่ดินตามกฎหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน หรือที่จัดการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการ หรือองค์การของรัฐบาล ซึ่งมีอำนาจหน้าที่กระทำจัดแบ่งที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย หรือ

(2) ผู้ประกอบการที่ขอลงทะเบียนคอนโดมิเนียมโดยชอบด้วยกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

4.หลักเกณฑ์ผู้ซื้อ ควรจะเป็นบุคคลปกติสัญชาติไทยเท่านั้น

5.หลักเกณฑ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

5.1 ราคาซื้อขายแลกเปลี่ยน และก็วงเงินจำนองอสังหาริมทรัพย์

(1) ราคาค้าขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย

(2) ราคาจำนำไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย กรณีจำนำจำเป็นต้องลงทะเบียนขายแล้วก็จำนำในคราวเดียวกันเพียงแค่นั้นกรณีซื้อขายแล้วก็จำนองเกินกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย กรณีจำนำจะต้องลงทะเบียนขายและจำนองในคราวเดียวกันแค่นั้นกรณีค้าขายและจำนองเกินกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย จะต้องเสียค่าธรรมเนียมตามปกติทั้งหมด

5.2 ชนิดอสังหาริมทรัพย์และก็หลักเกณฑ์

1.กรณีที่ดินพร้อมที่อยู่อาศัย ได้ลดสำหรับในการโอน (ค้าขาย) สิ่งเดียว แล้วก็การโอน (ค้าขาย) แล้วจำนองในคราวเดียวกันต้องอยู่ภายใต้ข้อแม้ 1) จะต้องเป็นที่ดินพร้อมอาคารที่พักที่อาศัยจำพวกบ้านเดี่ยว บ้านคู่แฝด บ้านแถว หรืออาคารการซื้อขาย ตามกฎหมายกล่าวถึงการจัดสรรที่ดิน หรือที่ทำงานจัดสรรที่ดินโดยทางราชการ หรือหน่วยงานของรัฐบาล ซึ่งมีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย

2) กรณีขายรวมทั้งจำนำที่ดินพร้อมตึก ได้รับลดทั้งๆที่ดินรวมทั้งตึก 3) กรณีขายที่ดินหลายแปลง พร้อมตึกดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น จะได้รับลดเฉพาะที่ดินแปลงที่เป็นที่ตั้งตึกแค่นั้น ส่วนแปลงที่เป็นที่ดินไม่ ถึงแม้ขายรวมกันก็มิได้รับลดค่าธรรมเนียม

4) กรณีที่ซื้อที่ดินจากผู้จัดสรรที่ดินตามกฎหมายกล่าวถึงการจัดสรรที่ดิน หรือที่จัดการจัดสรรที่ดินโดยทางราชการ หรือหน่วยงานของรัฐบาล ซึ่งมีหน้าที่ทำการแบ่งสรรที่ดินตามกฎหมาย 5) ได้ลดเฉพาะในกรณีที่พักอาศัยใหม่ 6) ที่ดินจัดสรรไม่ไม่ได้ลดค่าธรรมเนียม

2.กรณีแฟลตตามกฎหมายว่าด้วยห้องชุด ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยได้ลดสำหรับเพื่อการโอน (ซื้อขาย) อย่างเดียว แล้วก็การโอน (ค้าขาย) แล้วจำนองในครั้งเดียวกันภายใต้เงื่อนไข 1) ต้องเป็นห้องพักที่เป็นที่พักที่อาศัยตามพระราชบัญญัติห้องชุด พุทธศักราช 2522 ซึ่งลงบัญชีนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว (การขายห้องชุดเป็นห้องๆ) 2) ลดได้เฉพาะกรณีห้องเช่าใหม่ 3) ลดให้เฉพาะกรณีซื้อจากผู้ประกอบธุรกิจที่ขอขึ้นทะเบียนอาคารชุดเพียงแค่นั้น

6.การลดค่าธรรมเนียม

6.1 ค่าธรรมเนียมการโอน (ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือห้องชุด) โดยราคาซื้อขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย ได้รับลดค่าธรรมเนียมจากร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เหลือร้อยละ 0.01 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (ถ้าหากราคาซื้อขายเกินกว่า 3 ล้านบาท ไม่ได้รับลดค่าธรรมเนียม)

6.2 ค่าธรรมเนียมการจำนอง (สาเหตุจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือห้องชุดซึ่งได้รับลดค่าธรรมเนียมตามมาตรการนี้ รวมทั้งจำต้องลงทะเบียนจำนำพร้อมทั้งการโอนในคราวเดียวกันเพียงแค่นั้น) วงเงินจำนำไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อหน่วย รับจํานองที่ดินต่างจังหวัด ได้รับลดค่าธรรมเนียมจากปริมาณร้อยละ 1 ของวงเงินจำนองเหลือจำนวนร้อยละ 0.01 ของวงเงินจำนอง (วงเงินจำนำเกิน 3 ล้านบาท มิได้รับลดค่าธรรมเนียม)

6.3 การเขียนทะเบียนการโอนแล้วก็การเขียนทะเบียนจำนองจำเป็นต้องปฏิบัติงานในครั้งเดียวกัน

7.การเก็บภาษีอากร หักในที่จ่าย เรียกเก็บภาษีอากรตามเดิม

8.ประเภทการเขียนทะเบียน

8.1 การจดทะเบียนประเภทขาย แต่การจดทะเบียนประเภทขายฝาก ขายทอดตลาด ขายตามคำสั่งศาลโอนใช้หนี้ โอนจ่ายหนี้จำนำ หรือกรรมสิทธิ์รวมมีค่าตอบแทน มิได้รับลดค่าธรรมเนียม

8.2 การจดทะเบียนชนิดจำนำ

(1) การเขียนทะเบียนจำนำจำต้องต่อเนื่องมาจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรการนี้ ภายหลังประกาศกระทรวงมหาดไทยใช้บังคับและก็ได้รับการลดค่าธรรมเนียมการโอนด้วย กรณีได้มาโดยทางอื่น เช่น รับให้หรือรับมรดกแล้วเอามาจำนองมิได้รับลดค่าธรรมเนียม

(2) จะต้องเป็นการจดทะเบียนจำนองเพื่อรับรองหนี้ของผู้จำนอง (ซึ่งเป็นคนซื้อเท่านั้น) แล้วก็เฉพาะมูลหนี้ซื้อที่ดินพร้อมตึก หรือแฟลตตามมาตรการนี้เพียงแค่นั้น

กลับสู่หน้าหลัก